2018年一晃又要過去半年了，這半年里雖然少了去年房地產(chǎn)政策的驚心動魄，但是卻在按部就班逐步落實“房住不炒”的政策，而且效果也越來越明顯，購房者的心態(tài)也在慢慢調整，新時代的觀念也在漸漸更新。對于未來市場的變化，從來都不是空穴來風，而是多種信號早有征兆，那么下半年市場該怎么走，開發(fā)商如何調整戰(zhàn)略，購房者要不要買房，這都是大家關心的問題。安家融媒根據(jù)市場的表現(xiàn)來對未來進行判斷，希望能在這種趨勢把握中對您有所幫助。

1、仍有不少城市欲變相放松調控，但更多城市調控會升級趨嚴

可以理解，調控市場長了很難受，一方面是經(jīng)濟壓力，一方面是購房者壓力。從上半年的全國各地搶人大戰(zhàn)不難發(fā)現(xiàn)，各地是有變相放松調控的沖動的，而在這種沖動驅使下，房價也上漲了，搶人大戰(zhàn)儼然成了搶房大戰(zhàn)。

但后果是，這必將招來更加嚴厲的調控。住建部約幾個城市后，各地都紛紛對調控加碼便是*的例證。而且，近日，西安、長沙更是推出嚴酷調控政策，不僅限制企業(yè)炒房，更在限售政策上再升級。

所以，莫伸手，伸手必被捉。調控放松的心情可以理解，但是在大勢已定情況下，房地產(chǎn)調控不會動搖也不會退出，這是屢次強調的，如果非要與政策對抗，等待的可能是更加嚴厲的政策。

2、大城市房價上漲空間有限，有價無市的局面讓你空守紙面財富

無論一二線城市當下房價是不是上漲，都不能改變未來大勢已去的局面，在大城市，房價將穩(wěn)中有升，但是很難再有大的起伏。安家博達集團董事長劉文斌近日表示，目前房地產(chǎn)市場的邏輯已發(fā)生根本改變，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式已走進死胡同，房地產(chǎn)的投機和*時代已經(jīng)結束。首先，一二線城市的房價已經(jīng)處于頂部，上漲空間非常有限，這意味著沒有投機的空間；其次，目前各地的限購限售政策鎖死了房地產(chǎn)的流動性，未來更多的可能是面臨有價無市的局面，空守上千萬的紙面財富。

所以，開發(fā)商和購房者未來的出路一定不能空守傳統(tǒng)思維，必須跳出過去的認知，才能在新時代把握住機會。

3、經(jīng)歷了一輪瘋狂后，三四線城市或迎來降溫

三四線城市房價上漲或者瘋狂這是大家有目共睹的，不少購房者經(jīng)常說你們老說風險，可是我們這里的房子都是被搶的。你以為你看到的就是你看到的??？你真以為這是常態(tài)啊。

三四線城市在下半年一定會相繼有調控出現(xiàn)，而且*近棚改貨幣化確定收緊的政策讓三四線城市定會涼一些。我們知道，除了一二線炒房者被擠到了這里，更重要的一點就是棚改貨幣化政策也拉高了市場的需求。

但是這種火爆并不足以支撐你買房的理由，除了個人自住外，對于一些*者實在沒有什么值得選擇的理由。經(jīng)濟學家馬光遠談到，“除了有經(jīng)濟支撐、有區(qū)域支撐、有城市群概念的四五線城市的房價上漲有基礎，大量的四五線城市，房子已經(jīng)嚴重過剩，*這些地方的房子是火中取栗，炒作這些城市的房價是喪盡天良?！?/p>

4、業(yè)績整體向好，下半年開發(fā)商們卻要加速跑

據(jù)統(tǒng)計，累計公布前5月銷售業(yè)績的32家企業(yè)，銷售金額達到了19343億元，同比上漲幅度高達33%。應該說整體來看，數(shù)據(jù)不錯，但是一個殘酷的現(xiàn)實是，整體數(shù)據(jù)并不代表整個行業(yè)的實際水平，因為集中度越來越高，大房企搶占市場資源的現(xiàn)實是眾多中小房企所無法比擬的。

對于下半年房地產(chǎn)市場的發(fā)展預期，市場集中度會繼續(xù)提升，但是從下半年來看，沖刺銷售業(yè)績還是房企一個非常重要的目標。知道什么叫搶收嗎？或許理解了這個詞你就明白開發(fā)商的心情了。

5、不排除還會提高房貸利率，但對剛需總體是利好

在房子是用來住的而不是用來炒的這個定位下，住房才是真正的有效需求，也是當下政策引導的新潮流，那么就一定會從政策上出臺更多有利于剛需的政策，從上半年來看，大家看到的是首套房利率提高，很多人不理解，但是如果跳出固有的思維，市場的大方向變了，不再任由鼓勵大家買房，可能出于風險考慮，可能出于租購并舉的住房制度的落實，但是對于剛需一定會越來越好。因為，保障大家的住才是根本。市場調整，炒房退出，增加真正需要住房的人的住房供給，實際上是對剛需*的利好。

6、租房會慢慢成為人們主動或被動的選擇

我們始終要看到多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度將決定未來的政策部署，也就是說，供給結構會發(fā)生改變，增加供給*不是*數(shù)的增加，而是結構的調整和優(yōu)化，也就是，保障不同層次的居住需求，實現(xiàn)居住形式多樣化。說白了，有錢人住豪宅，沒錢的可以租房，購房者該不該買房，買什么樣的房，看看自己的身份和錢包，一目了然，不管炒房還是普通剛需，心該踏實了。另外住房*市場也會更加完善，剛需能買就買，買不起就租也會更加有保障，不要急，以后租房跟買房一樣都會享受到該有的權益。當然，這仍然不要著急，當下著急的是賣房者急于出手房子。

7、環(huán)京的房子越來越有價值，但不是房價

不得不說，環(huán)京的房子這兩年上漲后經(jīng)歷了非常嚴厲的調控，市場也急轉直下，這是在意料之中的，因為過去被炒得太嚴重了。安家融媒認為，久亂必有治，河北房地產(chǎn)市場只會越來越正規(guī)，市場分化越來越明顯，大企業(yè)在土地、人才、*的配置上更強，優(yōu)勢更加明顯，而市場秩序穩(wěn)定后，對剛需而言絕非壞事。

環(huán)京一帶樓市野蠻生長的時代過去了，如今這里跟北京的規(guī)劃也漸漸統(tǒng)一，但不能成為開發(fā)商炒作的理由，而是這里的市場將會更加正規(guī)化，將會更加注重品質的發(fā)展。這里的戰(zhàn)略地位未來會更加重要，安家融媒并不建議這里就可以無限擴張，否則就無法保證北京更加宜居的環(huán)境，這也正是未來環(huán)京一帶同樣會成為稀缺的區(qū)域的原因。而接下來剩下的都是對未來配套的完善，對交通的完善，這里將會越來越宜居。

8、鄉(xiāng)村資產(chǎn)運營漸成趨勢，集體建設用地大有可為

2018年，政策驅動的鄉(xiāng)村振興的大幕已經(jīng)拉開。相關政策提出，實施休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游精品工程，建設一批設施完備、功能多樣的休閑觀光園區(qū)、森林人家、康養(yǎng)基地、鄉(xiāng)村民宿、特色小鎮(zhèn)。

理論上對房地產(chǎn)也是好事，但是很多人很難跳出房地產(chǎn)思維，面對集體建設用地，面對農(nóng)村用地資本化，面對全新運營模式，恐怕不是所有開發(fā)商都能理解和吃得消，“鄉(xiāng)村振興”這塊蛋糕該如何吃，是個巨大考驗。但擋不住鄉(xiāng)村振興這條路會一往無前。

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